Konut kredilerinde gözler faize çevrildi: Aylık ödemeler değişecek mi?

Şu anda bankalarda ortalama yüzde 2,5 seviyesinde uygulanan konut kredisi faizleri, özellikle büyük şehirlerde konut talebini baskılıyor. Güncel oranlarla ortalama bir daire için aylık taksit tutarı 140 bin lirayı aşarken, faizlerde yaşanacak olası bir geri çekilmenin bu rakamı 120 bin lira seviyelerine kadar indirebileceği hesaplanıyor. Geçmişte yaşanan tecrübe ise temkinli olunması gerektiğini gösteriyor. Bir önceki dönemde konut kredisi faizlerinin yüzde 0,64’e kadar düşmesiyle satışlar hızla artmış, buna paralel olarak konut fiyatları birkaç yıl içinde katlanarak yükselmişti. Bu nedenle faiz düşüşü beklentisi, bir yandan alıcıyı heyecanlandırırken diğer yandan yeni bir fiyat artışı riskini de beraberinde getiriyor.

Peki, faizler düşse bile konut almak gerçekten mümkün mü? İstanbul’da toplu ulaşıma yakın, 2+1 ve 10 yaşını geçmemiş dairelerde fiyatlar 6 milyon liradan başlıyor. Konum, bina yaşı, kat durumu ve dairenin bakım seviyesi gibi faktörler fiyatı yukarı taşıyor. Üstelik kredi kullanımında artık sadece gelir durumu değil, konutun enerji kimlik belgesi de belirleyici rol oynuyor. Bankalar, kredi tutarını ekspertiz değerine ve enerji sınıfına göre belirliyor. Örneğin A veya B enerji sınıfına sahip bir konut için daha yüksek oranlarda kredi kullanılabilirken, enerji sınıfı düşük ya da belgesiz konutlarda kredi oranı ciddi biçimde düşüyor. 5 milyon lira ve altındaki konutlarda A-B sınıfı için yüzde 90’a kadar kredi imkânı varken, bu oran konut bedeli yükseldikçe kademeli olarak azalıyor.

Örnek bir hesaplama yapmak gerekirse; 7 milyon lira değerinde, A-B enerji sınıfına sahip bir konut için yüzde 80 oranında kredi kullanıldığında 5,6 milyon lira finansman sağlanabiliyor. Yüzde 2,49 faiz ve 120 ay vade ile aylık ödeme yaklaşık 147 bin lira seviyesine çıkıyor. Toplam geri ödeme ise 17,6 milyon lirayı buluyor. Aynı kredi, faiz oranının yüzde 2’ye gerilemesi halinde aylık yaklaşık 123 bin liraya düşerken, toplam geri ödeme 14,8 milyon lira civarında gerçekleşiyor. Konut kredisi kullanabilmek için bankaların temel kriteri ise aylık taksitin, belgelenebilir gelirin yüzde 50’sini aşmaması. Bu da 100 bin lira maaş alan bir kişinin en fazla 50 bin lira, 200 bin lira gelir elde eden birinin ise yaklaşık 100 bin lira aylık taksit ödeyebileceği anlamına geliyor.

Öte yandan, yüksek faiz döneminde kredi kullananların en çok merak ettiği konulardan biri de yapılandırma ihtimali. Şu an için konut kredilerine yönelik genel bir yapılandırma kararı bulunmuyor. Böyle bir adımın atılması halinde, bankaların Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun tavsiye niteliğindeki kararları doğrultusunda inisiyatif kullanması gerekecek. Geçmişte düşük faizle konut alıp oldukça düşük taksitler ödeyenlerle, bugün yüksek faizle kredi kullananlar arasındaki fark dikkat çekiyor. Bu nedenle gözler, hem faiz indirimi sürecine hem de olası bir yapılandırma kararına çevrilmiş durumda.