Yargıtay'dan düşük kira ödeyenler için kritik karar: 5 yıl şartı değişti

Kiracı ve ev sahibi arasındaki kira anlaşmazlıkları sürerken, Yargıtay'dan kira bedellerine ilişkin emsal niteliğinde bir karar çıktı.

İstanbul'da 2005 yılından bu yana aynı kiracı tarafından kullanılan bir iş yerinin sahibi, 2021 yılında mahkemeye başvurdu. Aylık 22 bin lira olan kira bedelinin bölgedeki emsal kiraların oldukça altında kaldığını belirten mülk sahibi, kiranın 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.

Yerel mahkeme ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekerek, dava tarihi itibarıyla üzerinden 5 yıl geçmediğini belirtti. Mahkeme, sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına karar verdi.

Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu

Davacı, kararı istinafa taşıdı. Ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddetti.

Dosyanın Yargıtay'a taşınmasının ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Yüksek Mahkeme, değerlendirmede yalnızca son sözleşmenin yenilenme tarihinin değil, kiracılık süresinin de dikkate alınması gerektiğine işaret etti.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilecek

Kararda, yenilenen kira sözleşmesiyle belirlenen bedelin emsal ve rayiç kira bedellerinin altında kaldığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira tespit davası açılabileceği belirtildi.

Yargıtay ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin belirlenmesinde; TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyetin dikkate alınması gerektiğini vurguladı.

2018 yılındaki kira bedeli incelenecek

Yargıtay, dosyada uzman bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğine de dikkat çekti.

Buna göre öncelikle 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki piyasa koşullarına uygun olup olmadığı araştırılacak. Kiranın o dönemde emsal bedellerin altında kaldığının belirlenmesi halinde ise güncel rayiç bedeller ve hakkaniyet dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi gerekecek.